БОЛГАРСКАЯ ТУРФИРМА "АСТРЕЛА"  
  ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ТУРИЗМ В БОЛГАРИИ  
  ДЛЯ ТУРИСТОВ ИЗ ВСЕХ СТРАН  

  НЕДВИЖИМОСТЬ:    КВАРТИРЫ     АПАРТАМЕНТЫ     ДОМА      УЧАСТКИ     ЗЕМЛИ     В БОЛГАРИИ  
Болгария по-русски bgru.net
БОЛГАРИЯ ПО-РУССКИ
ПОРТАЛ О БОЛГАРИИ BGRU.NET
bgru.net - все о Болгарии на русском bgru.net - все о Болгарии на русском
 общие сведения 
 туризм, путешествия и отдых 
 курорты и лечение 
 бизнес, государство, политика up
 переезд на жительство 
 новые материалы bgru.net 
Бизнес в Болгарии
Оптимальный выбор недвижимости, скрытые недостатки и выгоды

На самом деле выгодно ли покупать недвижимость в Болгарии?
На каком курорте купить апартамент?
Как дёшево купить апартамент?
Покупка какого вида недвижимости выгодна?

 


 

 

 

 
ИСПОЛЬЗОВАТЬ

 
еще:
Ответы на вопросы желающих переехать в Болгарию на жительство

и приехать для туризма
 bgru.net (общие сведения) > Бизнес, государство, политика > Оптимальный выбор недвижимости, скрытые недостатки и выгоды 
 


Оптимальный выбор недвижимости

Выбор недвижимости для выгодного вложения средств - инвестиции в недвижимость.

Эта статья - не только для кандидат-иммигрантов, но и для инвесторов, и для инвесторов-кандидат-иммигрантов. То есть, и тех, кто ждет до конца экономического чуда. То есть, ждёт до тех пор, пока не станет окончательно невмоготу и готовит запасной финансовый и реальный аэродром.

В малознакомой стране важно ответить себе на вопрос: с какими целями делается покупка недвижимости, какие приоритеты. Ответ, как правило, не столь очевиден... Чёткость ответа - это гарантия выгодности инвестиции, в широком смысле.

По моим наблюдениям, типичны мотивы инвестиций в недвижимость:

  • Вложение денег в недвижимость как спасение от инфляции или нестабильности банков, государств (финансовое убежище).
  • Приращение капитала от роста цен на недвижимость.
  • Получение дохода от сдачи недвижимости в наём.
  • Использование недвижимости для семьи - проживание, летний отдых на море, дача и т.п.
  • Средство для бизнеса.
  • Миграция в более подходящую в будущем страну - обеспечение безопасности в широком смысле.
  • Миграция в более подходящую в настоящем страну - обеспечение безопасности в широком смысле.
  • Миграция в страну, в которой есть условия для развития, образования, продления рода.
  • Место для эвакуации - "если что случится".
  • Перепродажа после улучшения недвижимости или предпродажной подготовки (сделал ремонт, обустроил территорию, привел в порядок документы на недвижимость - продал).

Обычно у потенциального покупателя присутствуют все эти мотивы, но с различными приоритетами, различными весовыми коэффициентами. Нужно выбирать недвижимость, оптимально отвечающую эти приоритет-коэффициентам.

Не ошибся сегодня с коэффициентами-целями в будущем, соответствует недвижимость целям в будущем - значит, инвестиция выгодна. Не может быть недвижимости, одинаково выгодной для всех - выгода есть понятие индивидуальное.

Знакомство с агентствами недвижимости

Только очень богатый человек (вследствие свалившихся на него денег) быстро покупает недвижимость в Болгарии.
Выбор предложений огромен и по видам недвижимости (жильё, бизнес-недвижимость, земельные участки для застройки, аграрные земли, леса), и по месту. В Болгарии почти вся недвижимость находится в частной собственности.

Разнообразной недвижимости на продажу очень много и очень редко собственники продают недвижимость без участия агентства недвижимости.

Поэтому нужно работать с теми агентствами недвижимости, которые не только обещают, но и показывают объекты на продажу. Обязательно нужно заключать договор с агентством до того, а не после того, как нашлась подходящая недвижимость.

Если агентство недвижимости начинает "крутить", то значит, надеется сорвать дополгительные комиссионные.

Важно!
Если в сделке принимает участие несколько агентств недвижимости, то процент комиссии не изменяется. Договор заключен с одим агентством, и точка.

Оптимальный выбор недвижимости, скрытые недостатки и выгоды

Так исторически сложилось, что у советского человека, в т.ч. считающего себя "постсоветским", где-то на "генном уровне" прописка в квартире ("владение" жилплощадью) ассоциируется с Дефицитными Высшими Ценностями. Четыре поколения при жутком дефиците жилой площади... Вероятно поэтому их взоры обращаются к квартире как объекту надёжной инвестиции, выгодной инвестиции.

Вероятно этим объясняется и факт безумного надувания мыльного пузыря квартирного бизнеса в России. Ведь множество купленных инвестиционных квартир и в Москве, и в России стоят пустые. И, может быть, никогда не будут заселены.

Холодный душ для горе-инвесторов в квартиры в городах и апартаментных комплексах: в Болгарии - объективный излишек жилой площади на душу наседения. И, по существу, в Болгарии никогда не было дефицита жилой площади. Рост цен, в среднем в 2 раза, на квартирную недвижимость в 2001-2007 годах объясняется не дефицитом, а выравниваем квартирного рынка с Евросоюзом, плюс спекулятивный элемент. За год (середина 2008 года - середина 2009 года) в среднем цены упали процентов на 20.

Естественно, что динамика цен на квартирную недвижимость очень сильно дифференцирована по районам. Место, место и еще раз место. В общем случае, в Болгарии цены на жилую и офисно-магазинную недвижимость растут (или по крайней мере падают медленнее) на границе престижных развивающихся районов. Впрочем, это же правило относится и к бизнес-недвижимости.

Найти, почувствовать где проходят эти границы - является искусством и даром инвестора. В условиях супер-кризиса (см. САМру.орг Процесс Кризиса и результаты Кризиса или САМбг.орг Процесът на Кризата и резултатите от Кризата) вдвойне сложно определить географические направления роста развивающихся районов.

Для выбора вида и места инвестиционно-выгодной недвижимости нужно очень много читать, ездить, думать, сопоставлять. Иметь устойчивость к промыванию мозгов рекламой (см. Оптимальный выбор: рекламная устойчивость). Знать реальную болгарскую деловую и бытовую жизнь. То есть, человеку, только-только начинающему знакомиться с Болгарией, практически невозможно сделать выбор недвижимости, сколь-нибудь близкий к оптимальному.

Формула выгоды инвестиции:

польза от недвижимости, доход от недвижимости
+ или -
рост/падение стоимости недвижимости
-
эксплутационные расходы, включая амортизацию (капитальный ремонт)
-
естественное старение недвижимости (включая моральное старение) -
налоги на недвижимость (в Болгарии очень низкие налоги и коммунальные таксы на недвижимость)
-----------------------
= выгодность инвестиции в недвижимость.

Причём рассчёт необходимо делать в граммах золота. О причинах - далее в статье.

Как видите из формулы, в современном мире легче получить убыток на вложениях в недвижимость, чем получить прибыль.

Сложность прогнозирования прибыльности (и более широкого понятия - выгодности) инвестиции заключается в нестабильности валют. Все западные валюты стабильно и неуклонно падают (падает реальная покупательная способность валют), причем гораздо быстрее, чем принято думать. На мой взгляд, во время скрытой фазы нынешнего супер-кризиса (2002 - середина 2008 года) падение валют составляло около 15-20 процентов в год*, с середины 2008-го до середины 2009-го оно ускорилось до 30-40 процентов в год.

* - учитывая снижение потребительских свойств товаров: снижение "натуральности" и пищевой ценности продуктов питания, ухудшение качества, уменьшения сроков службы и т.п.

Биржевая цена золота также подтверждает наличие процесса скрытой инфляции - см. САМбг.орг Золото: новая мировая валюта.

В общем случае выгода стандартной инвестиции в недвижимость получается отрицательной, если считать стоимость в металлическом золоте.

Можно рискнуть и решиться строить дом. Этот вариант может быть выгодным, но не зная местных условий можно и потерять деньги - Строительство или готовый дом.

Впрочем, в этом кризисном мире всё относительно - САМбг.орг Как спасти сбережения, Экономический кризис 2008-20ХХ. Инвестиции в золото. Обратите внимание, что статья написана с "западной точки отсчёта". Судя по статистике, наблюдениям очевидцев и личным наблюдениям, в РФ процессы развиваются быстрее и глубже.

Покупка квартиры является вынужденной покупкой (как холодильника или стола, стульев), а не "очень выгодной инвестицией". Задача-минимум нового эимгранта - чтобы покупка квартиры не стала финансовым бременем и была комфортна для жизни, включая все обстоятельства: от экологии, соседей - до времени в пути до места работы, школы, выгодных магазинов и т.п. Кстати, оптимальный болгарский вариант - это пешеходная дистанция. Или для дома в комфортабельном селе - 20-25 минут езды от дома по свободным асфальтовым дорогам до нужной точки в городе.

Скрытые опасности болгарской недвижимости

В большинстве случаев является финансовым абсурдом инвестировать в квартиры в Болгарии только ради вложения денег, спасения денег от инфляции. Причём апартаментные комплексы "для отдыха" в условиях кризиса являются вдвойне бесполезным приобретением. Когда нечего есть* - не до отдыха, работать надо. (Сдача апартаментов туристам - пустая надежда, и не более того.) А когда кризис закончится - или апартаментный комплекс разрушится, или отдыхать уже будет некому.
* - пока имею в виду скрытый голод, который проявляется в массовом потреблении в пищу суррогатов. Подробнее Есть ли эффект привыкания к синтетическим компонентам еды и др. статьи на CAMbg.org.

Я не имею в виду периоды надувания короткоживущих мыльных пузырей пирамидальной формы вроде проекта Обама-КПК в стиле "поставьте нам бесплатно товаров 5 триллионов долларов, а мы [США] из кризиса выйдем". Посмотрите на разрушенные стройки периода Конца Советского Коммунизма на Черноморском побережье Болгарии, например, севернее Ботанического сада (т.н. "Дворец королевы Марии-Луизы") в городе Балчик на "первой линии".

Но сейчас, думаю, новостройки на песке на "первой линии" так долго не простоят, сколько простояли стройки-памятники Конца Коммунизма. Тогда строили из более долговечных материалов.

Строят многоэтажные здания не только на песке, но и месте оползней, например, южнее отеля "Журналист", над пляжем Кабакум (пригород Варны). Как действует прибрежный оползень - можно посмотреть на закрытом участке панорамной магистрали между отелем "Журналист" и курортом "Ривьера". В эпицентре оползня - руины знаменитого ресторана "Трифон Зарезан".

Подводные исследования Института океанологии Болгарской академии наук, выполненные Димитровым показывают, что возраст современных берегов Чёрного моря - всего около 7,5 тысяч лет. Подробнее - на сайте NetNotebook.net Потоп на Черном море: Библейский Потоп?. Берег из относительно мягких известняков, мрамороподобных пород, песчаника, глины быстро разрушается. (А других пород на Черноморском побережье почти нет.) Береговая линия Черного быстро наступает на сушу. Примеры береговых разрушений зданий: бывший ресторан над Варненским заливом около маяка в Галата; бывшая база отдыха "Мостосталь" около бывшего кэмпинга "Луна" между городами Обзор и Бяла. Через несколько лет начнет падать в море разворотное асфальтированное кольцо около "хижа Ветеран" - за Галата, Варна.

Насчёт аппартаментных комплексов с морской панорамой. Как правило, это означает, что до моря сотня метров... по вертикали. Спрашивайте рекламодателей о расстоянии по дороге или лестнице, а также о высоте над уровнем моря.

Сейсмостойкость зданий. VII, VIII степени сейсмоопасности в Болгарии. Это шутка сейсмологов? Я лично был в Болгарии участником землетрясений силой только в 4 балла.

Получается, что надёжно и выгодно вложить деньги невозможно?
Нет, вероятно, это не так. В Болгарии долгие годы существует рынок частной сельскохозяйственной земли и лесов - земли в полной безусловной вечной частной собственности. Этот рынок является большой тайной для обычных иностранцев. И цены там совсем не такие, как цены на "выгодные земельные участки с видом на море": от 15 центов за квадратный метр земли. Подобные доходные и надёжные инвестиции описаны в статье-оферте Земля и золото. Но опять же есть много местных нюансов, от которых зависит доходность инвестиции, надёжность вложения средств.

См. также: Оптималният избор: Да се купи недвижима собственост.

См. также статьи - Иммиграция и недвижимость и Земля и Золото (Золото - это такой металл, а не: "золотая" кредитная карточка, "золотой" депозит, "золотой" сертификат, "золотой" кошелёк, "металлический" счёт).


ИНФОРМАЦИЯ:

Турфирма "Астрела" с 14-летним опытом работы обеспечивает полный комплекс услуг, связанный с индивидуальным приездом в Болгарию, покупкой недвижимости, иммиграции в Болгарию: визы, транспорт, гида, наем автомобиля. Индивидуальные экскурсии в районы, где есть шанс купить потенциально выгодную недвижимость.
Консультации болгарского адвоката, риэлтора, бухгалтерской и аудиторской фирмы.
Мы знаем, как эффективно и точно предложить программу самостоятельной поездки



 
Болгария по-русски bgru.net
 
   >>    Общие сведения: материалы Болгария по-русски (на русском языке)
Визовый режим, транспорт, статистика, образование, населенные пункты, новости, юмор и другие полезные сведения.
 
* * *
Материалы сайта принадлежат "Болгария по-русски", за исключением материалов с указанным авторством. Перепечатка, цитирование материалов "Болгария по-русски" приветствуется, ссылка на http://bgru.net/ обязательна.

Rambler's Top100 Rambler's Top100